티스토리 뷰
목차
다주택자 양도소득세 중과 유예는 2026년 5월 9일 종료 예정이며, 그 전·후로 세 부담과 시장 분위기가 크게 달라질 수 있는 상황입니다.
다주택자 양도소득세 중과 유예와 2026년 부동산 시장 전망을 한 번에 정리해 두면, 독자 입장에서는 “언제까지 무엇을 결정해야 하는지”를 한눈에 파악하는 데 큰 도움이 됩니다.
1. 다주택자 양도세 ‘중과’ 원래 규칙
다주택자 중과는 집을 여러 채 가진 사람에게 일반세율보다 높은 양도세율을 매기는 제도입니다.
우선 대상은 조정대상지역 내 2주택 또는 3주택 이상을 보유한 사람 등으로 설정되어 있으며, 이들이 주택을 양도할 때 일반적인 양도세율보다 높은 세율이 적용됩니다.
기본 구조를 보면 1주택자 또는 일반 투자자의 경우 양도소득세 기본세율 6퍼센트에서 45퍼센트 구간이 적용되지만, 다주택자의 경우 여기에 10퍼센트포인트에서 20퍼센트포인트를 추가로 더해 과세하는 방식입니다.
예를 들어 기본세율이 45퍼센트인 구간에 해당하는 고가 주택을 양도할 때 다주택자라면 중과 20퍼센트포인트가 추가되어 최대 65퍼센트 수준까지 세율이 올라갈 수 있는 구조입니다.
이 제도는 부동산 투기를 억제하고 다주택 보유를 줄이기 위한 목적이 있지만, 거래를 위축시키고 매물을 잠그는 부작용이 있다는 비판도 컸습니다.
실제로 중과 도입 이후 거래절벽과 버티기 양상이 나타나면서 세수는 늘어도 시장 유동성이 떨어져 오히려 집값 상승을 자극했다는 평가도 많이 제기되었습니다.
문재인 정부 시기에 강화되었던 각종 다주택자 중과 정책은 이후 거래 위축과 경기 둔화가 겹치면서 점차 완화·유예 쪽으로 방향이 잡혀 온 흐름입니다.
2. 양도세 중과 유예의 핵심 내용
2-1. 유예가 시작된 배경과 취지
부동산 거래 침체와 경기 둔화가 동시에 진행되자, 정부는 다주택자에게 매각 출구를 열어 매물을 시장에 유도하는 정책이 필요하다고 판단했습니다.
그 결과 다주택자에 대한 양도세 중과를 한시적으로 멈추는, 이른바 중과 유예 정책이 도입되었습니다.
핵심 목표는 첫째, 세 부담을 낮춰 다주택자가 집을 시장에 내놓도록 유도하는 것이고, 둘째, 거래량 회복을 통해 부동산·건설 경기와 지역 경제를 함께 부양하는 데 있습니다.
즉 단순한 세금 감면이 아니라 “세 부담 완화 → 매물 증가 → 거래 활성화 → 경기 보완”이라는 선순환 구조를 노린 정책이라고 볼 수 있습니다.
2-2. 유예 기간과 종료 시점
다주택자 양도세 중과 유예는 여러 차례 연장을 거쳐 현재 기준으로 2026년 5월 9일까지 중과 배제를 유지하는 것으로 정리되어 있습니다.
이 기간 동안 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 팔더라도 기본세율만 적용하고 중과세율은 적용하지 않는 방식으로 세 부담이 크게 줄어듭니다.
2주택자와 3주택 이상 보유자 모두 이 유예 범위 안에서는 기본세율 6퍼센트에서 45퍼센트만 적용받는다는 점이 중요합니다.
실무에서는 계약일과 잔금일, 소유권 이전일이 매우 중요해지는데, 통상 2026년 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 일정 기간 내 잔금과 소유권 이전이 이뤄지는 경우까지는 유예 혜택을 인정하는 방향으로 검토되고 있습니다.
따라서 “언제 팔 것인가”도 중요하지만, 실제로는 “언제 계약을 체결하느냐”가 중과 유예 적용 여부를 가르는 핵심 기준이 됩니다.
2-3. 유예 종료 방침과 연장 가능성
초기에는 2026년까지 중과 유예를 연장하는 흐름이 있었으나, 최근에는 현 정부가 추가 연장에 부정적인 입장을 분명히 하면서 방향성이 바뀌었습니다.
대통령은 다주택 양도세 중과 유예를 재연장하지 않겠다는 입장을 공개적으로 밝혔고, “정부 이기는 시장은 없다”는 표현 등을 사용하며 부동산 불로소득에 대한 강한 경계 메시지를 내놓았습니다.
다만 시장 충격을 완화하기 위해 5월 9일 이전 계약분까지는 유예 적용을 검토하겠다는 언급도 함께 나와 일종의 마지막 안전판 성격의 보완 장치가 예고된 상태입니다.
정리하면, 2026년 5월 9일을 끝으로 유예는 종료되며 그 날짜까지 체결된 계약에 대해서는 일정 요건을 충족할 경우 유예 혜택을 인정하는 방향으로 이해하는 것이 실무적으로 맞습니다.
3. 유예 종료 후 세금은 어떻게 달라지나?
유예가 끝나면 다주택자에 대한 양도세는 다시 징벌적 중과 체계로 되돌아가게 됩니다.
먼저 유예 기간에는 기본세율만 적용되지만, 종료 이후에는 2주택자는 기본세율에 10퍼센트포인트, 3주택 이상은 20퍼센트포인트를 추가하는 방식의 중과가 다시 적용될 가능성이 큽니다.
장기보유특별공제의 경우, 보유 기간에 따라 공제율이 올라가며 예를 들어 5년 이상 보유 시 일정 비율을 공제받는 구조가 안내되지만, 중과 대상인 다주택자는 공제 배제가 원칙이었던 만큼 유예 종료 후 적용 여부를 다시 확인해야 합니다.
같은 매매차익이라도 유예 중 매도할 때와 유예 종료 후 매도할 때의 세 부담 차이는 수천만 원에서 많게는 수억 원까지도 벌어질 수 있어, 실제 숫자 시뮬레이션이 매우 중요합니다.
결국 다주택자 입장에서는 5월 9일 이전에 계약을 체결해 중과 유예 혜택을 받을 것인지, 아니면 이후에도 보유를 이어가며 다른 전략을 취할 것인지를 반드시 비교 검토해야 합니다.
4. 관련 보완·완화 정책 흐름
다주택자 규제는 양도세만의 문제가 아니라 취득세, 종합부동산세 등과도 긴밀히 연결되어 있다는 점을 이해해야 합니다.
종부세 측면에서는 다주택자 중과를 완화하는 방향이 논의되어 왔고, 지방 1세대 1주택자의 경우 공시가격 기준을 상향하는 방식으로 특례 대상을 확대하는 정책도 병행되어 왔습니다.
취득세 부분에서는 다주택자의 취득세 중과를 완화하고, 지방 저가주택 기준을 높여 일정 가격 이하 주택은 중과 대상에서 제외하는 등 세 부담을 조정하는 흐름이 나타났습니다.
전반적으로 정부는 징벌적 세제를 완화한다는 기조 아래 다주택자의 양도세와 취득세 중과를 손보는 방안을 계속 검토하고 있으며, 2주택 이상 다주택자에 대한 양도세 중과 배제를 상시화하는 법 개정 논의도 있었습니다.
그러나 현 정부는 동시에 부동산 시장 과열과 불로소득에 대한 경각심을 강조하며, 유예를 반복적으로 연장하는 방식은 더 이상 어렵다는 메시지를 내놓고 있어 세제 완화와 시장 안정 사이의 줄타기가 이어지고 있습니다.
5. 다주택자가 체크해야 할 실무 포인트
다주택자가 양도세 중과 유예와 관련해 반드시 체크해야 할 핵심 포인트를 간단한 체크리스트 형식으로 정리해 볼 수 있습니다.
첫째, 2026년 5월 9일 이전에 매매계약을 체결할지 여부를 분명히 해야 하며, 계약서상의 날짜를 명확히 남겨 두는 것이 중요합니다.
둘째, 잔금일과 소유권 이전 시점이 유예 인정 기간 안에 들어가는지 세무사 또는 전문가와 함께 확인해야 합니다.
셋째, 보유 주택이 조정대상지역에 해당하는지 여부를 체크해야 하는데, 같은 주택이라도 조정대상지역 여부에 따라 중과 대상 여부와 세율이 크게 달라집니다.
넷째, 보유 기간, 취득가액, 필요경비, 장기보유특별공제 적용 가능성 등을 모두 반영해 실제 예상 세액을 계산한 뒤, 유예 기간 내 매도, 장기 보유, 임대 전환 등 여러 시나리오를 비교해 보는 과정이 필요합니다.
다섯째, 유예 종료 시점이 다가올수록 정부가 추가 보완책을 내놓을 수 있으므로, 기획재정부, 국세청 등에서 발표하는 최신 공지와 보도자료를 주기적으로 확인하는 것이 좋습니다.
6. 2026년 부동산 가격 전망 – 수도권
여러 연구기관과 시장 분석 자료에 따르면 2026년 전국 주택가격은 완만한 상승세를 보이되, 수도권 쏠림과 지역별 양극화가 더 심해질 것으로 예상됩니다.
주택산업연구원 등의 전망을 보면 2026년 전국 주택 매매가격은 약 1퍼센트 초반대 상승, 수도권은 그보다 높은 2퍼센트대 상승, 서울은 4퍼센트 안팎의 상승률을 기록할 것이라는 예상이 제시되어 있습니다.
또 다른 리포트에서는 수도권 전체가 약 2퍼센트 내외의 상승을 보일 것이라는 분석도 나와, 수도권이 전국 평균보다 강한 흐름을 이어갈 가능성이 크다는 의견이 우세합니다.
이러한 상승 전망의 배경에는 첫째, 공급 제약 요인이 있습니다.
최근 몇 년간 각종 규제와 원자재 가격 상승, 금융환경 변화 등이 겹치며 분양과 착공이 위축되었고, 특히 수도권은 누적 공급 부족이 심화되고 있다는 지적이 많습니다.
둘째, 수요 집중 현상입니다.
일자리, 교통, 교육, 의료, 문화 인프라 등이 수도권에 압도적으로 집중되면서 청년층과 가구의 이동이 계속되고 있어, 인구 구조상 수도권 수요가 줄어들기 어렵다는 구조적 특징이 있습니다.
셋째, 거래 쏠림입니다.
최근 통계에서는 서울과 일부 토지거래허가구역 등 규제가 집중되었던 지역이 전체 아파트 거래에서 차지하는 비중이 크게 늘어나, 수도권과 서울 중심지로 거래가 쏠리는 모습이 확인되었습니다.
예를 들어 서울 강남3구의 경우, 전국 평균이 아직 직전 고점 대비 80퍼센트대 수준인 구간에서도 이미 전고점을 회복하거나 상회한 것으로 분석되며, 같은 수도권 안에서도 입지, 브랜드, 학군 등에 따라 가격 격차가 세 배 이상 벌어지는 내부 양극화가 심해지고 있습니다.
6-1. 중과 유예 종료가 수도권에 미치는 영향
중과 유예 종료는 수도권 시장에도 단기와 중장기에서 서로 다른 영향을 줄 수 있습니다.
단기적으로 2026년 상반기, 특히 5월 9일 전후로는 다주택자의 절세 목적 매물이 한 차례 더 나올 가능성이 높습니다.
강남, 마포·용산·성동 등 고가주택과 다주택자가 많이 몰려 있는 지역에서 유예 종료 전에 세 부담을 줄이기 위한 막판 매도가 증가할 수 있습니다.
다만 중장기적으로 보면, 중과가 재시행될 경우 다주택자의 추가 매도 유인은 줄어들고 다시 버티기 전략으로 회귀할 가능성도 있습니다.
공급 부족과 수요 집중이라는 구조적인 요인이 유지되는 한, 유예 종료로 인한 일시적인 출렁임이 있더라도 서울과 수도권 핵심지의 가격은 다시 우상향 흐름을 보일 것이라는 전망이 상대적으로 많습니다.
7. 2026년 부동산 가격 전망 – 지방
지방의 경우 평균적으로는 정체 또는 약보합 수준에 머무를 것이라는 전망이 우세합니다.
일부 자료에서는 2026년 지방 주택 매매가격이 0퍼센트에 가까운 소폭 상승 혹은 약간의 하락을 보일 것으로 제시하고 있어, 큰 폭의 상승을 기대하기는 어렵다는 인식이 강합니다.
어떤 리포트에서는 수도권이 약 2퍼센트 상승하는 동안 지방은 0퍼센트에서 마이너스 0.5퍼센트 정도의 하락을 기록할 수 있다는 분석도 내놓고 있습니다.
이러한 약세 요인에는 첫째, 분양 부진과 미분양 우려가 있습니다.
여러 도 지역에서 민간 아파트의 초기분양률이 최근 10년 사이 하위권 수준을 기록하고 있으며, 일부 지역에서는 분양이 지연되거나 취소되는 사례도 나타나고 있습니다.
둘째, 인구 감소와 수요 축소입니다.
비수도권의 많은 지역에서 청년층과 생산연령 인구가 수도권으로 이동하고, 고령화가 진행되면서 주택 실수요 기반이 점차 약화되고 있습니다.
셋째, 산업 기반 약화입니다.
주요 제조업·서비스업이 수도권과 몇몇 대도시에 집중되면서 중소도시와 농어촌 지역의 경제력이 떨어지고, 이는 자연스럽게 주택 수요 감소로 연결되고 있습니다.
7-1. 지방 내에서도 양극화
그러나 지방이라고 모두 같은 흐름을 보이는 것은 아닙니다.
대구 수성구, 부산 해운대 등 이미 인지도가 높고 학군·생활 인프라가 잘 갖춰진 지역은 여전히 청약 경쟁률이 높고 가격 방어력도 강한 편입니다.
이런 지역은 지방 안에서도 수도권 주요 지역과 비슷하게 선별적인 강세를 보일 가능성이 있습니다.
반대로 인구가 빠져나가고 산업 기반이 약해지는 지역은 미분양과 미입주 리스크가 동시에 커지면서 전세 가격과 매매 가격이 동반 하락할 위험이 존재합니다.
결국 지방 시장 역시 “살아남는 핵심지”와 “장기 침체 가능성이 높은 지역”으로 양극화될 가능성이 크며, 다주택자는 이 구분을 전제로 전략을 세워야 합니다.
8. 다주택자가 취할 수 있는 전략적 시나리오
블로그 독자 관점에서 실제 행동에 도움이 될 만한 대표 전략 시나리오를 몇 가지로 나눠 설명할 수 있습니다.
첫 번째 시나리오는 유예 기간 내 정리 전략입니다.
세 부담이 가장 낮을 때 조정대상지역 다주택을 우선 매도하는 방식으로, 특히 수익성이 낮거나 미래 전망이 불투명한 비핵심 자산부터 순차적으로 정리하는 방법입니다.
두 번째 시나리오는 핵심지 위주 압축 전략입니다.
서울과 수도권의 핵심 입지, 그리고 지방에서도 수성구, 해운대처럼 수요가 검증된 핵심지만 남기고 나머지 외곽 지역과 지방 중·소도시 물건은 정리해 포트폴리오를 슬림하게 가져가는 방식입니다.
세 번째 시나리오는 장기 임대·보유 전략입니다.
유예 종료 이후에도 중과를 감수하면서 장기 보유를 선택하고, 임대수익과 장기 시세차익을 동시에 노리는 유형입니다.
이 경우에는 임대사업자 등록 여부, 장기보유특별공제 활용 여부, 향후 금리와 전월세 시장 흐름 등을 종합적으로 고려해야 합니다.
네 번째 시나리오는 증여·상속 등 이전 전략입니다.
자녀에게 증여하거나 가족 간 지분을 조정해 향후 세 부담을 분산시키는 방법으로, 다만 증여세, 취득세, 장래 양도세를 모두 합산해 봐야 오히려 세 부담이 늘지 않는지 판단할 수 있습니다.
FAQ
Q1. 중과 유예를 받으려면 계약일과 잔금일 중 무엇이 더 중요하나요?
A. 일반적으로 양도세는 잔금일 또는 등기이전일 중 빠른 날을 기준으로 양도 시기를 판단하지만, 이번 중과 유예 보완 방안에서는 5월 9일까지 실제 계약을 체결하고 계약금을 수수한 경우 일정 기간 내 잔금과 등기를 마치면 유예 혜택을 인정하는 방향이 제시되어 있습니다. 따라서 계약일과 잔금일 모두 중요하며, 반드시 세무전문가와 함께 구체적인 기한과 요건을 확인하는 것이 안전합니다.
Q2. 지금 다주택자가 집을 팔지 말지 결정할 때 가장 중요한 기준은 무엇인가요?
A. 첫째, 2026년 5월 9일 이전에 유예 요건을 충족해 양도할 수 있는지, 둘째, 보유 주택의 조정대상지역 여부와 향후 시세 전망, 셋째, 실제 예상 세액과 임대수익 등을 모두 비교해 보는 것이 핵심 기준입니다. 단순히 세율만 볼 것이 아니라, 수도권·지방별 가격 전망과 개인의 보유 기간, 대출 상황, 현금 흐름까지 함께 고려해 종합적으로 판단해야 합니다.
Q3. 2026년 이후 수도권과 지방 집값은 어떻게 달라질까요?
A. 여러 전망에 따르면 2026년 수도권과 서울은 공급 부족과 수요 집중으로 완만한 상승세를 이어갈 가능성이 크지만, 지방은 정체 또는 약보합 흐름이 예상되며 지역별 양극화가 심해질 수 있습니다. 수도권 핵심지는 재차 강세를 보이는 반면, 인구가 줄어드는 지방 중소도시는 미분양과 가격 조정 위험이 커지는 구조적 차별화가 나타날 수 있습니다.
